城中村改进是指2023年4月28日政事局会议上初次提倡的三大工程之一，是现时牢固中国经济增长、落实房地产发展新方法的紧要抓手。国常会审议通过了《对于在超大特大城市积极稳步鼓励城中村改进的疏导意见》。会议指出sex5，在超大特大城市积极稳步扩充城中村改进是改善民生、扩大内需、推动城市高质料发展的一项紧要举措。在房地产市集供求联系发生紧要变化的布景下，瞻望万亿元十分国债和城中村改进有关鸿沟技俩将是2024年信贷增量的紧要孝敬之一。1月25 日国度金融监督管制总局副局长肖远企提倡，将疏导和条款银行等金融机构纵容援手“三大工程”设备，况且条款尽快变成什物责任量。同期“三大工程”扩充城市扩容，纳入城中村改进、保险房设备的城市由城区常住东说念主口进步 300 万的城市分辨扩围至省会城市或城区常住东说念主口进步 200 万的城市，省会城市或城区常住东说念主口进步 100 万的城市。意味着纳入城中村改进、保险房设备的城市将由 35 个分辨扩大至 52 个、106 个。

本课程将全面真切分析城中村改进的布景、意思意思、方向与要点布局城市以及实质操作中的各地城中村改进的新政及落地操盘解读和案例分析，匡助学员全面掌持城中村改进的紧要性和实验方法，为城中村改进的发展提供有劲复旧。

课程时辰：1天

课程对象：建筑施工类央国企及分子公司、金融机构、房地产企业

课程状貌：实战证明注解+案例分析+调研问卷+方法领路

课程收益：

1. 老到城中村改进的基本宗旨及有关战术、资金、融资、投资扶持战术

2. 了解城中村改进的各地操作经由及有关战术依据

3. 了解城中村改进的扩充步履、方法及投融资方法

4. 掌持何如进行决策瞎想和扩充管制；

5. 老到城中村改进的风险与挑战，掌持风险评估和搪塞策略；

6. 掌持城中村改进的凯旋案例，了解其凯旋教化和启示。

7. 掌持隐性债务隐患着重与调动方法要点依据

课程大纲

第一讲 中村改进技俩设备投资解读及布景先容

一、 城中村改进在本轮基建投资中的地位与作用

1. 建工行业是2024年经济发展的牢固器与压舱石

2. “三大工程”是现时建工行业的新发展机遇抓手

3. 城镇化率已达66%存量改进与补短板是将来一定技巧内的紧要市集开拓鸿沟

4. 2024年是十四五筹划完成的关节之年

5. 市集布局要点围绕五大城市群与特大超特大城市

6. 投建营一体化发展是建工行业的势必给与

7. 政府宏不雅调控的基建投资正升沉为企业投资为主导开动

8. 万亿国债、所在债与国开行贷款成为三大工程的紧要资金保险

二、 城镇村改进的基本特征与成分

1. 《对于在超大特大城市积极稳步鼓励城中村改进的疏导意见》各地落实情况梳理

a) 超大城市城中村改进筹划与扩充程度

i. 广州的房票轨制调动与作念地轨制调动

ii. 深圳城中村改进扩充意见引入前期做事商冲突政府隐债放纵

b) 特大城市城中村改进与轨制调动

2. 城中村改进的三个类型

a) 捣毁再行

b) 整治擢升

c) 拆整贯串

3. 棚改、旧改、城中村改进异同

a) 地盘性质与用途的拆别

b) 改进扩充主体的辞别

c) 前期地盘一级设备赔偿主体与资金可融资

d) 整治擢升类技俩捣毁比例提高至30%

三、 城中村改进四大阶段

1. 前期筹划筹划阶段

2. 拆迁安置赔偿阶段

3. 地盘出让上市阶段

4. 设备设备扩充阶段

5. 村委、企业、业主多元协同

四、 城中村改进策动经由与调动

1. 前期筹划筹划阶段

2. 意愿搜集和可行性研究

3. 城中村改进年度筹划编制

4. 基础信息核查与台账建立

5. 城中村改进技俩扩充决策编制

6. 城中村改进单元筹划详情基本筹划筹划

7. 基础信息台账

8. 筹划瞎想决策

9. 设备扩充决策与投融资均衡决策

10. 概括评价详情扩充主体

11. 建管一体长效贬责与物理管制

第二讲 城中村改进资金均衡决策与投融资方法瞎想及风险着重

一、 城中村改进利资金均衡决策瞎想

1. 城中村改进的三级利润宗旨与投融资均衡

a) 地盘举座与一级设备引入前期做事商与扩充单元

b) 地盘设备与二级设备扩充单元与拿地单元分离

c) 钞票持有与三级利润与收入

2. 城中村改进参与主体

a) 政府主导型

i. 村委会+村集体经济相助组织sex5

ii. 政府新建立平台公司

iii. 政府城投公司

b) 企业主导型

i. 白名单类房地产企业

ii. 施工央国企

c) 政企麇集型

i. 村集体出地出授权企业出资金

二、 城中村改进资金泉源与保险

3. 政府投资财政预算资金

a) 中央专项财政资金

b) 所在政府专项债

c) 财政地盘出让收益

4. 企业投资市集化融资

a) 城投类国有企业、地产设备商、施工企业

b) 物业权益东说念主自筹资金， 包括物业主、物业使用东说念主和物业管制东说念主

c) 市集化融资资金（银行贷款、非标融资、债券资金、城中村改进基金、REITs）

5. 战术性银行贷款与国有银行专项贷款

三、 城中村改进的地盘与钞票阐述

1. 集体经营性设备用地入市

a) 集体地盘入市的前提

b) 集体地盘的三权

c) 集体地盘入市的决议

d) 集体地盘入市经由与设备主体

e) 集体地盘入市的地类

f) 集体地盘入市后的收益分派

2. 地盘征收轨制编削

a) 地盘征收的前提

b) 地盘征收的步履

3. 屋基地的编削

a) 屋基地的界说

b) 屋基地的转让与退出

4. 弥远基本农田保护轨制愈加严格

5. 空间筹划体系的编削

6. 审批权限下放

四、 城中村现时边临的问题

1. 建筑横三顺四

a) 违规建筑多

b) 持手楼时局卓越

c) 建筑间距小采光透风差

d) 加改扩建多结构安全隐患大

2. 环境脏乱差

a) 基础设施不完善

b) 垃圾处理不畅

c) 街巷短促

d) 管线狼籍存在消防隐患

3. 居住东说念主口羼杂

a) 流动东说念主口多

b) 秩序场面严峻

c) 管制畛域不清

d) 存在社会隐患

第三讲 调动投融资方法先容、技俩案例及风险管制

一、 城中村改进改进状貌

1. 扩充单元与拿地单元分离

2. 生地熟挂

3. 村集体自改方法

4. 政府企业麇集设备方法

5. 广州“作念地”方法

二、 城中村改进资金泉源与保险

6. 政府投资财政预算资金

a) 专项财政资金

b) 所在政府专项债

c) 财政地盘出让金

7. 企业投资市集化融资

a) 城投类国有企业、地产设备商、施工企业

b) 物业权益东说念主自筹资金， 包括物业主、物业使用东说念主和物业管制东说念主

c) 市集化融资资金（银行贷款、非标融资、债券资金、城中村改进基金、REITs）

三、 城中村改进的挑战与搪塞

1. 城中村改进难点

a) 功能业态过期

b) 建筑里面设施老化

c) 产权联系复杂

d) 利益主体各种

2. 技俩投资的收益与收益分派

a) 投资东说念主-投资方法、投资风险、投资收益、回款周期、投资酬谢、里面收益率

b) 施工方-施工利润、工程量、施工周期、融资可能性

c) 政府方-防隐债、促投资、成效益

3. 城中村改进的搪塞

a) 擢升片区举座品性

b) 优化片区产业结构

c) 完善片区空间布局

d) 打造城市功能形象

四、 地盘出让金在投资方法调动中的合规性主理

1. 纳入政府基金预算管制

2. 地盘出让金划转至国库

3. 地盘出让收入支付范围

4. 地盘出让金税务部门征收以及支农计提

五、 融资平台的在技俩投资中的作用

1. 融资平台公司投资行径属于企业投资

2. 政府授权、麇集投资+EPC

六、 所在政府隐性债务风险

1. 隐性债务的界说与识别

2. 违规举债与隐性债务的联系

第四讲 城中村改进调动方法及案例先容

一、 所在政府专项债券技俩计较

1. 有收益的公益性技俩

2. 额度放纵

3. 利息保险倍数

4. 可作念成本金

5. 10大鸿沟

二、 基础设施不动产公募REITs

1. ABS+公募基金方法

2. 扩募机制

3. 不动产上市与公司上市的优劣对比

三、 特准经营方法与政府购买做事

1. 新政下的政府和社会成本相助方法

2. 两标并一标的文献依据

案例领路：BOT方法与特准经营贯串

2. EPC方法、EPC+F模、EPC+F+O方法

案例领路：EPC方法合规但EPC+F方法灰色操作、适用鸿沟

案例领路：中国电建瓯江口产业聚集区基础设施投资与设备

3. EOD、TOD、ABO方法与片区设备案例解读

a) 片区设备技俩选址原则

b) 片区设备技俩自均衡是关节

c) 片区设备主体瞎想与自均衡方法

案例领路：保定市主城区城中村连片设备ABO技俩调动

4. 一二三级联动与金茂的览秀城技俩

案例领路：金茂国开金融重庆璧山与梅溪湖技俩

5. 城中村改进、旧城改进类技俩

a) 资源系结型技俩扩充

b) 城中村改进经由

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